Attenzione: il debito dei condòmini morosi si prescrive in cinque anni.

Il debito per quote condominiali non versate si prescrive in 5 anni e pertanto se l'amministratore non si attiva il credito del condominio può diventare inesigibile.Una sentenza della Corte di Appello di Genova (n. 513/2009) ha sancito che i saldi passivi inseriti in bilancio e approvati dall'assemblea costituiscono titolo per richiedere, ed ottenere, decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo contro il condòmino moroso.

Affinché il credito del condominio non si prescriva è indispensabile che l'amministratore metta periodicamente in mora, con lettera raccomandata, il condòmino in difetto con i versamenti o in alternativa si attivi con un'azione legale mirata.

Il creditore del condominio ha diritto di avere tutti i dati del condòmino moroso a dispetto della privacy

In caso di creditori insoddisfatti l’amministratore deve fornire al creditore tutti i nominativi dei condomini con l’indicazione delle quote millesimali. 

Di questa opinione anche il Tribunale di Monza con l’ordinanza del 3 giugno 2015.

L’amministratore è obbligato per legge a comunicare ai creditori non soddisfatti che lo interpellano i dati dei condomini morosi.

In questo caso il creditore condominiale potrà agire nei confronti degli adempienti solo dopo avere infruttuosamente escusso i morosi. 

 

Condominio. posti auto inferiori al numero di residenti

In alcuni condomini può accadere che i posti macchina condominiali siano inferiori al numero di unità immobiliari.

Vediamo di seguito come fare in questo caso per risolvere il problema.

L'utilizzo delle parti comuni deve essere prevista nel regolamento di condominio  la cui adozione è obbligatoria quando le unità immobiliari dell'edificio condominiali siano più di dieci.

In assenza del regolamento, o nel caso di regolamento incompleto occorre prima di tutto tentare di farne approvare uno in assemblea o di integrare quello incompleto proponendo una determinata modalità d'uso dei posti auto condominiali (per esempio, proponendo l'uso turnario con una clausola regolamentare che lo disciplini specificamente).

Nel caso in cui non si raggiunga la maggioranza necessaria, per i condomini con più di dieci unità immobiliari, ciascun condomino potrà ricorrere al giudice per il completamento del regolamento di condominio nelle stesse forme in cui si può ricorrere al giudice per la formazione del regolamento.

Per i condomini con meno di 10 unità immobiliari bisogna rifarsi al buon senso delle persone. Cosa non sempre facile da ottenere.

Amministratore di condominio: modalità di compilazione del Quadro AC del Modello unico 2015

Gli amministratori di condominio sono tenuti alla compilazione del quadro AC del modello unico, per effettuare i seguenti adempimenti: 

1. comunicazione dei dati identificativi del condominio oggetto di interventi di recupero del patrimonio edilizio realizzati sulle parti comuni condominiali; 
2. comunicazione annuale all’Anagrafe Tributaria dell’importo complessivo dei beni e servizi acquistati dal condominio nell’anno solare e dei dati identificativi dei relativi fornitori (art. 7, comma 8-bis, del D.P.R. 29 settembre 1973, n. 605). 

Devono compilare il quadro AC gli amministratori di condominio degli edifici, in carica al 31 dicembre 2014, indipendentemente dalla data di nomina come nei casi seguenti: 

1. amministratore nominato nel corso del 2014 e preceduto da altro amministratore;
2. amministratore in carica al momento della presentazione della dichiarazione diverso dal soggetto in carica al 31 dicembre 2014. 

Gli amministratori di condomìni, obbligati alla presentazione del Modello Unico 2015, effettuano la comunicazione allegando il quadro AC a tale dichiarazione entro il termine di presentazione della stessa. 

Nei casi di esonero dalla dichiarazione dei redditi o qualora venga presentato il Modello 730/2015, l’amministratore dovrà presentare il quadro AC, unitamente al frontespizio del Mod. UNICO 2015, con le modalità e i termini previsti per tale dichiarazione. 

La mancata presentazione del quadro AC da parte dell’amministratore comporta in capo a quest’ultimo (e non in capo al condominio) una sanzione di importo compreso tra euro 258,00 ed euro 2.065,00.

Il revisore condominiale: quando nominarlo e come

La figura del revisore che verifichi la contabilità del condominio è stata introdotta con la legge n. 220/2012 di riforma del condominio, in vigore dal 18 giugno 2013.

L’assemblea può nominare il revisore in qualsiasi momento, dandogli l’incarico di verificare la contabilità del condominio anche per più esercizi finanziari.

La nomina di un revisore è auspicabile nei casi in cui :

1. l'amministratore uscente non abbia redatto il bilancio consuntivo o non abbia tenuto la contabilità dell'esercizio;
2. si rende necessaria una verifica contabile allo scopo di accertare eventuali ammanchi dovuti ad appropriazione indebita da parte dell’amministratore in carica.

La revisione deve essere affidata a un professionista abilitato (commercialista revisore contabile) affinché la revisione abbia valore peritale utilizzabile anche in giudizio.

L'attività del revisore sarà quella, dopo le opportune verifiche,  di una presentazione della contabilità relativa ad un determinato periodo perché non approvata, perché mancante o perché irregolare.  

Spese condominiali: prescrizione termine di pagamento

Le spese condominiali, a norma di codice civile, si prescrivono in cinque anni. 

Per il calcolo del termine quinquennale fa fede la data di delibera di approvazione del rendiconto (Bilancio Preventivo. 

E' infatti da quella data che cominciano a decorre i cinque anni. perché è da tale momento che scatta l’obbligo al pagamento.

Amministratori. Obbligo Formativo. Svolgimento e contenuti dell'attività di formazione e di aggiornamento

Confermato l'obbligo formativo per gli amministratori di condominio riassumiamo sinteticamente le modalità di svolgimento e i contenuti dell'attività di formazione ai quali sono tenuti:

• corso di formazione iniziale;
• corsi di aggiornamento successivi.
  

Corso di formazione iniziale:  Il corso di formazione iniziale ha una durata di almeno 72 ore di cui almeno un terzo della sua durata effettiva (24 ore), secondo moduli che prevedono esercitazioni pratiche. 

Il corso di formazione iniziale può essere svolto anche in via telematica, salvo l'esame finale, che si svolge nella sede individuata dal responsabile scientifico.

Corsi formativi di aggiornamento:  Gli obblighi formativi di aggiornamento hanno una cadenza annuale. 

Il corso di aggiornamento ha una durata di almeno 15 ore e riguarda elementi in materia di  amministrazione condominiale, in relazione all'evoluzione normativa, giurisprudenziale e alla risoluzione di casi teorico-pratici.

I corsi di aggiornamento possono essere svolti anche in via telematica, salvo l'esame finale, che si svolge nella sede individuata dal responsabile scientifico.

Il corso di formazione iniziale, così come i corsi di aggiornamento annuali, si devono svolgere secondo un programma didattico predisposto dal responsabile scientifico che è strutturato in moduli didattici attinenti le materie di interesse dell'amministratore.

Bonus prima casa: i chiarimenti sul riacquisto

L’Agenzia delle Entrate, con la circolare n.17/E del 24.04.2015, ha fornito alcuni chiarimenti in riferimento all’agevolazione riconosciuta sull’acquisto della prima casa, con particolare riferimento al riacquisto dell’abitazione. 

Ai contribuenti che provvedono ad acquisire entro un anno dall’alienazione dell’immobile per cui hanno beneficiato dell’aliquota agevolata (IVA e registro) per la prima casa, viene riconosciuto un credito d’imposta pari a quanto precedentemente versato dal contribuente (a titolo di IVA o di imposta di registro). 

L’agenzia delle Entrate ha fornito alcune precisazioni circa l’utilizzo di tale credito. 

Viene chiarito, in primo luogo, che la somma non fruita in occasione del riacquisto dell’abitazione non va persa, ma potrà essere utilizzata dal contribuente in compensazione con altre imposte (ad esempio, in compensazione dell’imposta sui redditi dovuta).

Il credito d’imposta potrà essere attribuito solo nel caso in cui il primo acquisto dell’abitazione sia avvenuto a titolo oneroso: nel caso di acquisto per successione o donazione e successivo acquisto a titolo oneroso, ad esempio, il contribuente non può beneficiare di tale agevolazione. 

Con la risoluzione n. 49/E del 11.05.2015 l’Agenzia delle Entrate ha confermato la spettanza dell’agevolazione nel caso (inverso) in cui il riacquisto dell’abitazione sia avvenuto a titolo gratuito. 

Quindi, se un contribuente acquista un immobile a titolo oneroso, e successivamente alla sua cessione ne acquisisce uno a titolo gratuito, conserva il diritto all’agevolazione.

Abitazione in condominio venduta all’asta. Chi paga le spese pregresse

Le spese condominiali pregresse, non pagate dal venditore, anche in caso di vendita all'asta, rimangono a carico del soggetto acquirente limitatamente a quelle degli ultimi 2 anni.

Questo è quanto dettato dall'art. 63. disposizione di attuazione del codice civile e dalle recenti sentenze in materia.

Dunque chi subentra nei diritti di un condòmino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente

Condominio: SITUAZIONE PATRIMONIALE. Non sono ammessi sbilanci

La situazione patrimoniale deve rispecchiare l'effettiva consistenza del patrimonio condominiale alla data specificata.

Lo stato patrimoniale è composto da:

ATTIVITA'

• Crediti verso condòmini (importi che i condòmini devono versare);
• Crediti verso terzi;
• Anticipi verso terzi;
• Quote a credito verso condòmini (rate versate con data di competenza antecedente);

PASSIVITA'

• Debiti verso condòmini (importi per i quali i condòmini sono a credito nei confronti del condominio;
• Debiti verso terzi;
• Anticipi da terzi;
• Quote a debito verso condòmini ( rate versate con competenza successiva);

La situazione patrimoniale non può terminare con un avanzo o un disavanzo poiché ad ogni operazione che genera aumento o diminuzione di attività se ne contrappone sempre una identica e opposta.

Esempio:

• PAGAMENTO DI UN FORNITORE

Tra le attività avremo una diminuzione di banca o cassa mentre tra le passività avremo una diminuzione dei debiti verso terzi.

Se nella situazione patrimoniale c'è uno SBILANCIO (avanzo o disavanzo) vuol dire che c'è un errore o qualcosa che non torna.

ERRORI PROBABILI:

• I saldi iniziali di banca, cassa , ecc. sono sbagliati;
• I saldi dell'esercizio precedente non sono corretti;
• Giroconti fuori gestione senza adeguata operazione in contropartita;
• Uscite/Entrate di cassa o banca senza conto di contropartita !!!!!

Badanti condivise in Condominio

Le badanti condivise dal condominio sono così definite dal “Contratto collettivo nazionale per dipendenti di proprietari di fabbricati”.

Un metodo vincente per combattere le onerose spese che servono per regolarizzare e retribuire una badante.

In tempo di crisi e recessione la condivisione diventa una necessità primaria.

Il costo di una badante si aggira intorno ai 1000-1500 euro mensili. Spesa difficile da sostenere ma che però può essere abbattuta assumendo una badante di condominio.

Le famiglie di un condominio in cerca di una badante possono assumere la stessa persona in condivisione 

L’introduzione della badante di condominio accontenta sia le famiglie che le lavoratrici.

 

 

Amministratore: Gestione poco cristallina

ANTONIO CI SCRIVE:

AIUTO!! Sono uno dei condomini amministrato da una persona alquanto dubbia.

Alla richiesta di esibire i documenti contabili ci ha consegnato delle fatture che non rispecchiano per niente quelle del bilancio.  Cifre gonfiate, lavori affidati a personale non in regola (a nero ), fa quello che gli pare. Come reagire a questo sopruso?

_______________________________________________________________________________

Egr. Sig. Antonio

Le consigliamo, meglio se più condòmini, con i dati e le prove che avete acquisito, di rivolgervi, SENZA INDUGIO, alla Guardia di Finanza per presentare un esposto.

Questa operazione non vi costa niente e produrrà senz’altro risultati immediati.

Nel frattempo dovete invitare l’amministratore a convocare un’assemblea straordinaria con unico argomento posto all’Ordine del Giorno REVOCA AMMINISTRATORE.

Una volta che avrete revocato l’incarico valutate bene quale dovrà essere il nuovo amministratore poiché quest'ultimo dovrà effettuare un controllo contabile per poi relazionare l'assemblea sugli esiti della verifica stessa.

Altra strada percorribile, laddove l'assemblea non arrivi alla nomina di un nuovo amministratore,  è quella di ricorrere al Tribunale competente territorialmente per richiedere la nomina di un amministratore giudiziario.

L'istanza può essere presentata, in carta libera,  anche da un solo condòmino e non occorre l'intervento o l'assistenza di un avvocato.

Il ricorso deve indicare: la necessità della nomina dell’amministratore per non aver l’assemblea condominiale provveduto (allegare copia del verbale negativo dell’assemblea).

Se ha bisogno di ulteriori chiarimenti non esiti a contattare i nostri esperti.

Immobili da locare.La deduzione delle spese per acquisto o costruzione

Da quest’anno è riconosciuta una deduzione dal reddito complessivo nel caso di acquisto o costruzione di immobili abitativi da destinare alla locazione. 

L’agevolazione riguarda: 

• l’acquisto di unità immobiliari a destinazione residenziale di nuova costruzione, invendute al 12 novembre 2014, cedute da imprese di costruzione e da cooperative edilizie; 
• l’acquisto di unità immobiliari a destinazione residenziale oggetto di interventi di ristrutturazione edilizia, o di restauro e di risanamento conservativo cedute da imprese di ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie;
• la costruzione di unità immobiliari a destinazione residenziale su aree edificabili già possedute dal contribuente prima dell’inizio dei lavori o sulle quali sono già riconosciuti diritti edificatori. 

Per fruire dell’agevolazione l’immobile deve essere destinato, entro sei mesi dall’acquisto o dal termine dei lavori di costruzione, alla locazione per almeno otto anni. 

La deduzione è pari al 20 per cento del prezzo di acquisto dell’immobile risultante dall’atto di compravendita, nonché degli interessi passivi dipendenti da mutui contratti per l’acquisto delle unità immobiliari medesime, oppure, nel caso di costruzione, delle spese sostenute per prestazioni di servizi, dipendenti da contratti d’appalto, attestate dall’impresa che esegue i lavori. 

Il limite massimo complessivo di spesa, anche nel caso di acquisto o costruzione di più immobili, è pari a 300.000 euro. 

La deduzione è ripartita in otto quote annuali di pari importo, a partire dall’anno nel quale avviene la stipula del contratto di locazione e non è cumulabile con altre agevolazioni fiscali previste da altre disposizioni di legge per le medesime spese. 

Tale agevolazione, per gli acquisiti di immobili effettuati nello scorso periodo d’imposta, troverà spazio in appositi campi del modello dichiarativo 730/2015 o Unico 2015.

Documenti condominiali. Prenderne visione è un diritto dei condomini

I documenti condominiali sono di proprietà del condominio e dei condòmini pertanto gli stessi devono averne libero accesso.

Possono prenderne visione ed estrarne copia previo rimborso delle spese per le fotocopie.

L’amministratore ha la mera funzione di custode di tutta la documentazione condominiale e in nessun caso può inibire ai singoli condòmini di prenderne 

In conclusione l’amministratore, nel rispetto del suo mandato,  non può sottrarsi dall’esibire documenti attestanti la totale gestione amministrativa.

L' amministratore non può aumentare il proprio compenso

Il compenso dell'amministratore deve essere deliberato in via preventiva dall'assemblea di condominio.

Questo avviene, normalmente, all'accettazione della nomina o nel momento del suo rinnovo.

L'amministratore, in quella sede,  deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta”.

L’onorario dell’amministratore è individuato, in modo definitivo, al momento della nomina, quindi, dopo la nomina non è possibile più procedere ad integrazioni. 

Questo a tutela dei proprietari che vengono protetti da eventuali “richieste” extra dell’amministratore.

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Bonus arredi. Proroga fino al 31 dicembre 2015

La legge di stabilità 2015 ha prorogato fino al 31 dicembre 2015 l’agevolazione fiscale prevista per l’acquisto di arredi, il c.d. “Bonus Mobili”, con le medesime modalità in vigore per l’anno 2014.

Pertanto, per tutto il corrente periodo d’imposta, la detrazione in argomento continuerà ad essere calcolata soltanto su una spesa massima di € 10.000, non essendo previsto alcun altro limite. In altri termini, quindi, l’importo portato in detrazione per l’acquisto di arredi potrà anche essere superiore all’importo portato in detrazione per le spese di recupero del patrimonio edilizio (fatto salvo il massimale di 10.000 euro già previsto).

Recentemente, sul sito internet dell’agenzia delle entrate sono state pubblicate alcune FAQ in merito all’agevolazione di cui trattasi, nel contesto delle quali è stato confermato che l'installazione di un impianto d’allarme, pur dando diritto alla detrazione del 50% per interventi volti alla prevenzione di atti illeciti, non consente di beneficiare anche del bonus mobili. 

Viene ribadito, infatti, che il bonus mobili non è collegato a tutti gli interventi che consentono di ottenere la detrazione 50%, ma unicamente a quelli di:

1. manutenzione ordinaria e straordinaria; 
2. restauro e risanamento conservativo; 
3. ristrutturazione edilizia; 
4. ripristino dell'immobile a seguito di eventi calamitosi;
5. restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia di interi fabbricati, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie, che entro 18 mesi dal termine dei lavori vendono o assegnano l'immobile.

Condòmini in conflitto: la base della negoziazione

Condomini in conflitto: la base della negoziazione

La lite in condominio è certamente un aspetto in grado di incidere in modo significativo sulla qualità della vita della piccola comunità da esso rappresentata.

In fondo parliamo di famiglie e di persone che vivono all'interno di uno stesso edificio, di uno stesso contesto ambientale. Insomma, all'interno di un gruppo organizzato con regole, diritti e doveri.

Ciascun condòmino è rappresentante non solo di se stesso, bensì spesso delle esigenze della propria famiglia, ovvero, in poche parole, di un'ulteriore micro-comunità (anch'essa organizzata e con una propria specifica cultura, spesso completamente diversa da quella di tutte le altre).

La famigliavive in una struttura specifica, un'unità immobiliare che non è semplicemente una porzione di edificio, bensì una “casa”, ovvero un nucleo di identità forte connotato da un deciso senso di appartenenza e di “proprietà”, con tutti i valori affettivi del caso (e, spesso, indipendentemente dal possesso vero e proprio dell'abitazione).

Quando tutte queste variabili interagiscono cercando di trovare quieto vivere, il conflitto rischia di emergere con una certa facilità, soprattutto laddove alcuni interessi contrastanti vanno ad incidere su spazi o regole da condividere.

Ma quali sono le precondizioni che possono generare l'esigenza di una negoziazione?

1. la presenza di soggetti diversi, con obiettivi diversi, interessi non coincidenti, valori non necessariamente condivisi (anche di natura culturale)
   
2. una relazione di interdipendenza tra di essi, per cui è la cooperazione ad un fine comune che agevola il raggiungimento di un obiettivo
   
3. la presenza di un disaccordo per cui, nonostante essi sappiano di dover collaborare, non riescono a trovare soluzioni che distribuiscano in modo adeguato il beneficio derivante da un accordo.

In un prossimo contributo, vedremo come la negoziazione sia soggetta ad un numero notevole di variabili, verso le quali ciascun condòmino dovrebbe sviluppare adeguata competenza, soprattutto in scenari multiculturali.

per Condominio Low Cost
Dr Fabio Ciuffini

Psicologo

www.psicologoalavoro.blogspot.it
ciuffinifabio@gmail.com

Selezioniamo Imprese alle quali affidare incarichi

Nella ricerca continua di servizi che rispecchino lo standard del miglior rapporto qualità/prezzo stiamo selezionando imprese alle quali affidare incarichi per i condomini amministrati.

Il nostro punto di forza è quello di delegare, ai condòmini amministrati, la scelta di imprese alle quali affidare i lavori nei condomini. Tutto questo nell'ottica della più assoluta trasparenza. 

Capita però che i condòmini, in virtù della più assoluta fiducia nei nostri confronti,  ci deleghino per la scelta delle imprese.

A tutte le imprese che, nel corso del tempo, si sono rivolte a noi per ottenere incarichi le cose che abbiamo richiesto sono state:

1. economicità 
2. serietà
3. competenza
4. lealtà
5. trasparenza

L'obiettivo di Condominio Low Cost non è quello di ottenere provvigioni (capirete l'eufemismo) dai fornitori ma è quello di ottenere sconti per poi retrocedere integralmente il vantaggio alle famiglie che vivono in condominio.

Con questo sistema siamo in grado di ottenere 2 risultati importanti:

1. Aiutare le famiglie a contrastare crisi e recessione
2. Dare opportunità di lavoro alle aziende in difficoltà

E' diffamazione apporre negli spazi condominiali la lista dei condomini morosi

Una sentenza della Corte di Cassazione (28 agosto – 26 settembre 2014 n. 39986) ha condannato per diffamazione un amministratore che aveva affisso al portone del condominio i nominativi dei condòmini morosi.

Questa condotta, nonostante l’effettiva morosità delle persone inserite in elenco, è stata ritenuta diffamante da parte dei Supremi Giudici poiché, si legge in sentenza, “non vi è alcun interesse da parte di terzi alla conoscenza di quei fatti, anche se veri“.

Per quanto riguarda l’elemento soggettivo, la Corte osserva che “ai fini dell’integrazione del delitto di diffamazione è sufficiente il dolo generico, che può assumere anche la forma del dolo eventuale, ravvisabile laddove l’agente faccia consapevolmente uso di parole ed espressioni socialmente interpretabili come offensive.

Liti condominiali. Competente il giudice di pace

Competente per liti e le controversie condominiali è il Giudice di Pace.  

Il Giudice di Pace è competente, qualunque ne sia il valore, per :

• cause relative alla misura e alle modalità di uso dei servizi di condominio di case;
• cause relative a rapporti tra proprietari o detentori di immobili adibiti a civile abitazione in materia di immissioni di fumo o di calore, esalazioni, rumori, scuotimenti e simili che superino la normale tollerabilità;
• cause relative ad apposizione di termini;
• osservanza delle distanze stabilite dalla legge, dai regolamenti o dagli usi riguardo al piantamento degli alberi e delle siepi.

Qualora la controversia riguarda se un condomino abbia o meno diritto di usare una cosa o un servizio comune, il giudice competente va individuato in base al valore della causa che non può essere superiore a 5 mila euro se oggetto della controversia riguarda beni mobili, altrimenti la competenza è del Tribunale.

Se il valore della controversia non supera 1100 euro le parti possono stare in giudizio personalmente senza l'ausilio o la rappresentanza di un avvocato.

Le spese della causa sono ripartite in base ai millesimi, a meno che non sia diversamente dispostoed è facoltà di ogni condòmino dissociarsi dalle spese della lite condominiale. 

Il comdòmino che intende dissociarsi deve comunicare il proprio dissenso,entro trenta giorni dalla delibera assembleare 

CONDOMINIO. Amministratore subito le consegne altrimenti può essere accusato di appropriazione indebita

Alla cessazione dell’incarico l’amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini, e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi.

Dopo una diffida si può chiedere un provvedimento d’urgenza per ottenere la documentazione.

Accade frequentemente che l'amministratore uscente temporeggi nella restituzione della documentazione con conseguenze spesso deleterie per il condominio. Si pensi ad esempio all'impossibilità di pagare utenze,   fornitori o la polizza del fabbricato. 

L'articolo 1129 del Codice civile nella “nuova versione” precisa che «alla cessazione dell’incarico l’amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini, e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi».

E' giusto precisare che nei casi in cui l'amministratore sia iscritto a un Albo Professionale riconosciuto (Commercialisti, Avvocati, Geometri, ecc.), le resistenze nella restituzione di quanto dovuto vengono risolte con l'intervento degli Organi preposti all'interno dell'Ordine Professionale di appartenenza.

Altra questione si prospetta nel caso in cui l'amministratore uscente, non iscritto ad Albi Professionali riconosciuti,  non accolga l'invito,  bonario o meno, dell'amministratore entrante.

In questo caso il ricordo a un  legale è inevitabile. Tale ricorso può essere fatto sia dall'amministratore entrante che dai singoli condòmini. Il legale incaricato chiederà al Tribunale competente di emettere un provvedimento di urgenza ex art. 700 del Codice di Procedura Civile affinché venga condannato l'amministratore alla immediata consegna dei documenti.

Bed and Breakfast in condominio. Per l'apertura non serve l'autorizzazione dell'assemblea.

Una sentenza della Corte di Cassazione ha stabilito che per aprire un Bed and Breakfast, o un’attività di affittacamere,  in un condominio non è necessaria l’autorizzazione dell’assemblea condominiale. 

Nella decisione viene precisato che è possibile avviare le attività di cui sopra perché le stesse non arrecano pregiudizio agli altri condomini.

Tra l'altro l’apertura dell’attività di Bed and Breakfast all’interno di un condominio non obbliga ad apportare una variazione della destinazione d’uso. 

Sempre per la Cassazione,  le attività di Bed & Breakfast e di affittacamere,  non implicano un utilizzo diverso degli immobili rispetto alle civili abitazioni. I giudici hanno infatti ricordato come i giudici di merito avevano anche evidenziato come la destinazione d’uso a “civile abitazione” sia proprio un presupposto per poter svolgere in appartamento un’attività di Bed and Breakfast.

Ma ancora più importante è che non si ritiene che tali attività possano arrecare danni agli altri condomini, quindi chiunque sia in possesso di un appartamento situato all’interno di un condominio può decidere di affittarlo senza che l’assemblea condominiale possa impedirlo o vietarlo a monte. 

Eventuali divieti o sanzioni previsti dal regolamento condominiale sono da considerarsi nulli, con un’unica eccezione: il caso in cui si possa dimostrare mediante prove concrete che le persone che sono ospiti del Bed and Breakfast arrechino danni materiali o immateriali al condominio e/o ai condomini. Solo in questo caso può essere richiesta la chiusura del B&B.

CONDOMINIO: Convocazione Assemblea

La  legge 220/2012 (riforma del condominio) ha precisato le modalità con cui deve essere convocata l'assemblea di condominio.

L'avviso di convocazione dell'assemblea deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per la prima convocazione tramite posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o consegna a mano. 

E' del tutto evidente che l'avviso di convocazione deve avere la forma scritta, escludendo pertanto l'avviso orale. Questo per avere prova del contenuto della comunicazione.

L'avviso di convocazione si caratterizza come «atto unilaterale recettizio», cioè acquista efficacia solo se arriva a conoscenza del destinatario, e che spetta al condominio (amministratore) provare questo fatto. Sono pertanto incluse altre forme non specificatamente indicate nella riforma del condominio.

In caso di contestazione potrebbe essere sufficiente dimostrare che il condòmino, usando la normale diligenza, avrebbe potuto conoscere la convocazione dell'assemblea e il condominio (o l'amministratore) ha pertanto esaurito il proprio compito, anche se l'avviso è stato inviato con forme diverse da quelle indicate dalla legge (articolo 66 delle disposizioni di attuazione al Codice civile).

Segnaliamo però che con la sentenza n. 3350 del 23 ottobre 2014, il Tribunale di Genova ha annullato una delibera assembleare in seguito alla richiesta di due condomini, ricordando che la convocazione via e-mail non è consentita dall’art. 66 disp. att. c.c., a differenza della posta elettronica certificata, utilizzabile però soltanto se sia il mittente che il destinatario siano titolari di una casella PEC. 

E' del tutto probabile che l'amministratore non sia riuscito a dimostrare l'avvenuta consegna della comunicazione. 

Guida alla Nuova Certificazione Unica

Abbiamo messo On line la Guida alla Nuova Certificazione Unica per addetti ai lavori e non. Scarica l'allegato in formato PDF

Cedolare secca. Non applicabile per la locazione di immobili ad uso foresteria

L’Agenzia delle Entrate ha fornito  alcuni chiarimenti in merito al regime impositivo della cedolare secca sulle locazioni abitative che, come noto, consiste in un’imposta fissa, in sostituzione dell’Irpef e delle relative addizionali, dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo, da applicarsi sul totale del canone annuo di locazione, senza considerare le riduzioni forfetarie previste nel regime ordinario di tassazione. 

Tra i chiarimenti di maggior interesse si segnalano i seguenti:

1. la risoluzione del contratto di locazione (per il quale si sia optato per la cedolare) deve essere registrata, mediante presentazione del modello RLI allo stesso Ufficio presso il quale il contratto di locazione è stato registrato, entro 30 giorni dal momento in cui il rapporto si è interrotto (in tal caso non è dovuta l'imposta di registro di 67,00 euro, in quanto sostituita dalla cedolare secca); 
2. la cessione del contratto di locazione per il quale sia stata regolarmente espressa l'opzione per la cedolare secca comporta l'obbligo di pagare l'imposta di registro di 67,00 euro, in quanto tale imposta non è sostituita dalla cedolare; 
3. è possibile optare per la cedolare secca in relazione all'affitto di un box auto solo se esso è di pertinenza di un immobile ad uso abitativo ed è locato insieme ad esso; 
4. è precluso l’accesso al regime in argomento in relazione ad un immobile locato ad una società che intenda adibirlo ad abitazione dei propri dipendenti (immobili adibiti ad uso foresteria).

Verifica per il versamento dell’Imu sui terreni agricoli entro il 10 febbraio 2015

Sono stati rivisti i criteri per individuare i terreni agricoli per i quali è riconosciuta l’esenzione IMU

In particolare, facendo riferimento all’elenco predisposto dall’Istat utilizzando la classificazione risultante dalla colonna R dell’elenco dei Comuni , l’esenzione IMU è applicabile ai terreni agricoli:

• ubicati in un Comune totalmente montano (lettera “T”);
• ubicati in un Comune parzialmente montano (lettera “P”) solo se posseduti e condotti da coltivatori diretti o IAP iscritti nella previdenza agricola.

Conseguentemente, per tutti i terreni in Comuni non montani (lettere “NM”) e per quelli in Comuni parzialmente montani (lettera “P”) di soggetti non coltivatori diretti/Iap, l’Imu è dovuta e per il 2014 va versata entro il nuovo termine del 10 febbraio 2015. 

Si può dare dell'incompetente all'amministratore di condominio

La Corte di Cassazione, con una sentenza del 5 febbraio 2015, ha stabilito che si può dare dell'incompetente all'amministratore di condominio senza commettere reato.

Una condómina, che nel corso di un'assemblea aveva dato dell'incompetente al proprio amministratore,  era sta condannata, dai giudici di merito, per il reato di ingiuria e al risarcimento dei danni alla parte offesa. La Corte di Cassazione ha però annullato la sentenza senza rinvio.

Condominio. Fondo cassa illegittimo se non c'è finalità specifica

La riforma del condominio ha stabilito l’obbligo, per l’assemblea di deliberare la costituzione di un fondo cassa straordinario per far fronte solo e unicamente a futuri interventi di manutenzione straordinaria.

La finalità del fondo è quella di poter fare fronte a situazioni di emergenza nel caso si rendessero necessari lavori straordinari urgenti o se ci fossero condòmini morosi o in ritardo con il versamento delle quote.

Nessun'altro utilizzo può essere fatto con le somme destinate al fondo di cassa straordinario come ad esempio opere o lavori futuri non deliberati dall'assemblea di condominio.

Se la gestione annuale del condominio si conclude con un residuo attivo l’assemblea è libera di decidere la destinazione del denaro rimasto in eccedenza come segue: 

•  ridistribuire tra di loro il residuo in ragione dei rispettivi millesimi; 
• oppure di destinarlo alle opere di manutenzione ordinaria previste nella gestione successiva o a interventi straordinari; 

QUORUM NECESSARIO PER DELIBERARE: 

A seconda che il fondo sia destinato per opere di ordinaria o straordinaria amministrazione il quorum necessario per assumere la relativa delibera o sciogliere il fondo sarà diverso.

• Ordinaria amministrazione:  è sufficiente 1/3 dei millesimi e della maggioranza degli intervenuti;
• Straordinaria amministrazione: almeno la metà del valore dell’edificio e la maggioranza di coloro che partecipano all’assemblea;

ATTENZIONE:

Precisare con esattezza la destinazione del fondo, poiché  il condòmino,  in regola con i versamenti  e con le quote del fondo cassa,  che deve vendere la propria abitazione,  dovrà decidere al momento del rogito  in capo a chi, tra acquirente e venditore, passa la titolarità della quota di fondo.

Infiltrazioni d’acqua dal tetto condominiale. Risarcimento del danno per mancata locazione

Una sentenza del Tribunale di Livorno ha stabilito che il proprietario di un appartamento locato, reso inagibile dalle infiltrazioni di acqua piovana dal tetto condominiale,  ha diritto ad essere risarcito nel caso in cui l'inquilino abbandoni l'appartamento danneggiato o nel caso in cui, a causa dei suddetti danni, risulti impossibile locare l'abitazione.

Il risarcimento per i danni dovuti all’infiltrazione sarà proporzionato ai giorni in cui non è stato possibile godere dell’appartamento allagato.

Ad esempio: Il giudice dovrà valuterà la spesa che ha dovuto sostenere il titolare dell’immobile per una camera di albergo o un’abitazione d’emergenza, oltre ovviamente ai disagi conseguenti.

So potrà richiedere anche l’indennizzo per i danni ai mobili, all’intonaco danneggiato, ecc.

 

La responsabilità per i danni provenienti dalle parti comuni dell’edificio è sempre del condominio. 

Se il singolo condòmino è moroso chi paga i fornitori del condominio ???

Abbiamo già accennato al numero crescente di condòmini morosi.
Numero che, causa forza maggiore e complice la crisi economica, è destinato tristemente a salire.
Per questo molti lettori del nostro blog ci chiedono:  " chi risponde nei confronti dei creditori? "  Che obbligo hanno i condòmini che sono in regola con i pagamenti? Sono obbligati a pagare  per i morosi?"

La riforma del  condominio ha  introdotta la regola secondo cui:

1. Il creditore deve prima tentare di aggredire il condòmino moroso con i pagamenti delle quote condominiali. L'amministratore condominiale è obbligato a fornire l’elenco degli inadempienti al creditore che ne faccia richiesta;
2. Se tale tentativo risulta infruttuoso, il creditore può agire anche nei confronti dei condomini in regola coi pagamenti. 

Purtroppo la riforma del condominio non specifica se il fornitore potrà limitarsi a svolgere il pignoramento nei confronti di un solo condomino oppure dovrà agire nei confronti di ciascuno in base alla rispettiva quota millesimale oppure oltre la quota stessa.

Riforma del Catasto: In arrivo le email per chiedere i dati ai proprietari

Va avanti la riforma del Catasto e lo schema di decreto legislativo sui criteri estimativi dovrebbe essere il seguente:

Al fine di ricostruire il valore degli immobili degli italiani l’amministrazione utilizzerà strumenti “inediti” come le indagini sui prezzi di mercato, i valori delle aste in tribunale, le fotografie fatte da Google Street View.

Si partirà dai dati medi di mercato per una determinata tipologia di immobile. Dati che poi verranno corretti tenendo conto delle caratteristiche relative alla posizione e alla struttura delle unità immobiliari.

Per calcolare i valori fiscali di case, uffici, negozi e pertinenze che non hanno la planimetria, sarà determinata una superficie catastale convenzionale ottenuta moltiplicando il numero dei vani per un parametro di conversione variabile in base alla categoria.

Il proprietario dell’immobile a destinazione ordinaria potrà sempre segnalare eventuali divergenze tra i dati presuntivi e quelli reali del proprio immobile.  

L’Agenzia delle Entrate potrà inviare dei questionari via internet ai proprietari, ma anche agli amministratori di condominio affinché i titolari di case, negozi e uffici possano dichiarare le caratteristiche dei propri immobili, contribuendo così alla loro identificazione concreta e conseguente stima.

 

 

Responsabile il Notaio se acquisti la casa da un costruttore fallito.

Secondo una recente sentenza della Cassazione, in caso di compravendita immobiliare, deve essere  il notaio rogante a controllare che tutto sia in regola e che il trasferimento della proprietà avvenga senza intoppi. Non è sufficiente che il notaio si limiti a registrare la volontà delle parti.

Se il costruttore dell’appartamento acquistato è già fallito tale contratto può essere reso inefficace dal curatore fallimentare e difficilmente potresti rivedere i soldi. 

In buona sostanza il notaio è personalmente responsabile se stipula un contratto di compravendita in cui la parte cedente è un fallito e sarà costretto a risarcire il compratore riconoscendogli un indennizzo pari al valore dell’immobile al momento del rilascio del bene.

Come abbattere le spese di condominio.

Come abbattere le spese di condominio. 

Le spese di condominio sono sempre più un costo insostenibile. 2 condòmini su 4 sono morosi cronici o in ritardo con i pagamenti.

Eliminare del tutto le spese condominiali  è impossibile ma con qualche accorgimento, un amministratore oculato ed un assiduo controllo dei condòmini sull'operato dell'amministratore è possibile ridurre drasticamente le spese.

Queste sono le Linee Guida di Condominio Low Cost, per agevolare le famiglie a combattere crisi e recessione:

1. Riduzione fino al 50% delle spese dell'amministratore (contabilità, adempimenti fiscali, ecc.);
   
2. Amministrazione diretta del condominio da parte dei condòmini.
   
3. Adozione di un sito internet condominiale;
   
4. I fornitori vengono scelti ed individuati direttamente dai condomini. In questo modo viene azzerato il rischio di particolari accordi tra fornitori e amministratore;
   
5. I fornitori vengono comunque selezionati in base al miglior rapporto qualità/prezzo. Abbiamo rilevato che a parità di servizio, e in alcuni casi di fornitori, le tariffe cambiano in base all'amministratore. Un esempio: per vuotare una fossa biologica si può arrivare a risparmiare fino al 70%.;
   
6. Pulizia scale e spazi comuni: può essere effettuata direttamente dai condòmini a rotazione.
   
7. Condivisione di INTERNET o di altre utenze comuni;
   
8. Creazione di GAS - Gruppi di Acquisto Solidali;
   
9. Badante condivisa;
   
10. Al momento di rifare il tetto valutare la possibilità, dove possibile, di installare pannelli fotovoltaici;
    
11. Effettuare la manutenzione ordinaria con frequenza maggiore per evitare maggiori oneri ricorrendo alla manutenzione straordinaria;
    
12. Al momento del rifacimento delle facciate isolare l'edificio con intonaci a cappotto;

Ci sono anche altre possibilità di tagliare le spese o di condividerle. I nostri esperti sono sempre a disposizione per trovare le soluzioni migliori in base alle singole esigenze.

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Modello CU: dal 2015 lavoro autonomo, redditi diversi, provvigioni e corrispettivi in una unica certificazione

L’Agenzia delle Entrate, ha confermato definitivamente il modello e le istruzioni della Certificazione Unica (CU) che a partire dal 2015 dovranno essere utilizzate per certificare anche alcune tipologie di reddito precedentemente soggette alle certificazione in forma libera.

A differenza di quanto avveniva negli anni precedenti: 

1. il modello CUD cede il passo al modello CU; 
2. con il nuovo modello CU dovranno essere certificati, entro il prossimo 02.03.2015 (il 28.02.2015 cade di sabato), i redditi di lavoro autonomo, le provvigioni, alcuni redditi diversi ed i corrispettivi per i contratti di appalto soggetti a ritenuta. 

Si ricorda che la trasmissione del nuovo modello CU entro il prossimo 09.03.2015 è propedeutica alla “dichiarazione precompilata”, introdotta dal Dlgs 175/2014 (“decreto semplificazioni”), che sarà resa disponibile dal 15.04.2014. 

Il progetto parte quest’anno in via sperimentale e riguarda, in prima battuta, i contribuenti che presentano tipologie reddituali “semplici”, principalmente redditi di lavoro dipendente e assimilati e redditi di pensione, normalmente dichiarati attraverso il modello 730.

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DIVERSAMENTE ABILI: Le regole per la rimozione delle barriere architettoniche in condomino

La legge di Riforma del Condominio stabilisce che la rimozione delle barriere architettoniche in condominio possa essere deliberata, in prima e seconda convocazione, con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in assemblea e che gli stessi rappresentino almeno la metà del valore dei millesimi dell'edificio.
La barriera architettonica è formata da quegli elementi costruttivi che, nell’ambito di un complesso condominiale, impediscono del tutto o limitino sensibilmente l’accessibilità all’edificio alle persone con limitata capacità motoria o con deficit sensoriali.

La legge ha classificato le opere che mirano a rimuovere dette barriere come opere di utilità sociale.

Laddove non fosse possibile fare approvare in assemblea la rimozione delle barriere, con la conseguente ripartizione delle spese fra tutti i condòmini, la persona interessata all’iniziativa per la rimozione delle barriere dovrà mettere per iscritto la sua richiesta di esecuzione dei lavori sulle parti comuni e sottoporre la proposta all’assemblea.

Se l’assemblea non dovesse approvare tale richiesta entro tre mesi dalla data in cui il singolo condomino avrà formulato la sua proposta, l’interessato sarà autorizzato,  direttamente dalla legge,  ad installare a proprie spese le strutture necessarie oppure a modificare l’ampiezza delle porte di accesso.

Il singolo condomino interessato, prima di dare il via a questi lavori di cui si sarà addossato le spese, dovrà soltanto avvisare l’amministratore che ne riferirà semplicemente in assemblea la quale, in ogni caso, non potrà più opporsi all’esecuzione degli stessi.

CONDOMINIO: attivazione sito internet

La nuova riforma del Condominio prevede che ogni Condominio disponga di un sito internet per gestire con trasparenza uno spazio per la verifica on-line di verbali, bilanci, preventivi, documenti, comunicazioni ecc…: 

L’ Art. 71-ter. Della Riforma prevede che: “ Su richiesta dell’assemblea, che delibera con la maggioranza di cui al secondo comma dell’articolo 1136 del codice, l’amministratore e’ tenuto ad attivare un sito internet del condominio che consenta agli aventi diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti previsti dalla delibera assembleare. Le spese per l’attivazione e la gestione del sito internet sono poste a carico dei condomini”. 

Vantaggi per i condòmini: 

• Trasparenza sull’operato dell’amministratore 
• Controllo di tutte le spese 
• Controllo del c/c condominiale 
• Archivio digitale con tutti i documenti del condominio (regolamento, tabelle millesimali, polizza fabbricato, e/c bancario, ecc.) 
• Eliminazione delle spese per estrarre copia della documentazione 
• Contatto diretto ed immediato con l’amministratore per segnalare guasti, problemi, ecc. 

I nostri esperti, dopo alcune ricerche, prove tecniche e personalizzazioni, hanno individuato una soluzione economica e conveniente per consentire a tutti i condòmini amministrati di poter beneficiare del servizio al costo corrispondente al prezzo di 1 caffè al mese.

Condominio: Obbligo delle valvole termostatiche per i radiatori

Entro il 31 dicembre 2016 tutti i cittadini che abitano in condominio con impianto di riscaldamento centralizzato dovranno installare sui termosifoni della propria abitazione i contabilizzatori di calore e le valvole termostatiche.

I contabilizzatori permetteranno di quantificare il reale consumo mentre le valvole termostatiche permetteranno una suddivisione omogenea del calore nelle diverse stanze dell'abitazione e faranno spegnere i radiatori una volta raggiunta la temperatura impostata.

Da una simulazione fatta da "Il Sole 24 Ore" sembra che per un appartamento di 80 metri quadrati con installati 6 radiatori si dovrà spendere  mediamente € 1.055 circa per l’installazione delle valvole e per il conseguente adeguamento delle pompe di circolazione dell’impianto condominiale trasformato da portata fissa a variabile (importo complessivo, tra l’altro, già scontato addirittura del 65% grazie all’ecobonus disponibile fino al 31 dicembre 2015, da spalmare nella dichiarazione dei redditi per 10 anni).

Inoltre tutti gli interessati dovranno rivedere i sistemi su cui si basavano i vecchi conteggi per la ripartizione delle spese condominiali, procedendo con l’adeguamento delle nuove tabelle di ripartizione affrontando pertanto ulteriori spese. 

Sanzioni tra i 500 e i 2.500 euro per chi non si adegua per tempo. 

Condominio: controllo del conto corrente.

Ogni condomino può accedere al conto corrente condominiale e verificare di persona la gestione contabile delle spese. 

Lo può fare solo per il tramite dell’amministratore il quale non può in alcun modo sottrarsi dal compito.

Fortunatamente, per i condòmini, la legge di riforma del condominio, del 18 giugno 2013,  ha posto l’obbligo per ogni amministratore di aprire un conto corrente, postale o bancario, per la gestione delle spese condominiali. 

Il codice civile prevede espressamente che "ciascun condòmino, per il tramite dell’amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica”.

Anche la riforma del condominio ha evidenziato il ruolo di “intermediario” dell’amministratore, l’unico a poter ottenere l’estratto conto bancario negando di fatto l’accesso diretto al singolo condòmino introducendo obbligatoriamente il “tramite” dell’amministratore.

Il Garante della privacy, il 31 marzo 2014, ha risposto con una nota,  a un’istanza presentata da Confedilizia, come segue:

“Nonostante il conto sia intestato al condominio, i singoli condòmini sono ora titolari di una posizione giuridica che consente loro di verificare la destinazione dei propri esborsi e l’operato dell’amministratore, mediante l’accesso in forma integrale, per il tramite dell’amministratore, ai relativi estratti conto bancari o postali”.

IMPORTANTE: 

Condominio Low Cost, da sempre, mette a disposizione dei propri clienti copia integrale degli estratti del conto corrente bancario con un sistema semplice ed immediato tramite l'accesso a un sito web appositamente creato per ogni singolo condominio amministrato.

Disdetta del canone RAI: come fare

La legge prevede che ciascun abbonato abbia il diritto di disdire l’abbonamento alla RAI a condizione che lo stesso garantisca l’inutilizzo dei propri apparecchi TV acquistati. 

COME FARE: 

E' sufficiente spedire una raccomandata a.r. all’Agenzia delle Entrate chiedendo la disdetta dell’abbonamento indicando una, o più, delle indicazioni che seguono:

1. indicare le generalità e l’indirizzo del soggetto acquirente nel caso di cessione dell’apparecchio TV;
2. dichiarare di non possedere più l’apparecchio TV perché rubato, distrutto o rottamato, fornendo documentazione a supporto; 
3. chiedere il cosiddetto “suggellamento”, che è una procedura particolare con cui vengono resi inutilizzabili (generalmente mediante chiusura in appositi involucri) tutti gli apparecchi detenuti dal titolare del canone tv e dagli appartenenti al suo nucleo familiare presso qualsiasi luogo di loro residenza o dimora. 

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Canone Rai: Chi deve pagare e chi ha l’esenzione

L'importo del canone RAI, una delle gabelle più odiate dagli italiani,  anche per il 2015 sarà  di 113,50 euro.

Devono pagare il canone tutti coloro che possiedono una TV che riceve i canali RAI. Anche digitali. 

Non devono pagare coloro che abbiano chiesto la procedura di suggellamento. 

Poiché si tratta di una imposta di possesso: si deve pagare  anche se la televisione non è mai stata utilizzata.. 

Le esenzioni sono previste solo per quanti hanno superato i settantacinque anni d’età e con un reddito (proprio o del convivente) non maggiore di 516,46 euro al mese per 13 mensilità.

Cambia il tuo Amministratore di Condominio in 5 mosse

Gli onorari del tuo amministratore di condominio sono troppo alti?

Hai alcuni dubbi su l'operato del tuo amministratore?

L'amministratore non si rende reperibile?

Le assemblee non vengono convocate regolarmente? 

Gli interventi presso il condominio non vengono effettuati con celerità?

Ecco cosa puoi fare per sostituirlo... 

N.B. Le dimissioni e la revoca dell'amministratore sono regolamentati dall’art. 1136 del Codice Civile..

1) Chiedi cosa ne pensano gli altri condòmini

Chiedi ai tuoi vicini cosa pensano dell’amministratore di condominio. Esponi il tuo punto di vista per cui secondo te sarebbe un bene cambiarlo e chiedi se anche gli altri la pensano allo stesso modo.

2) Cerca un valido sostituto per il tuo amministratore di condominio

a) Contatta gli esperti di CONDOMINIO LOW COST

b) Esponi le tue perplessità. 

c) Chiedi GRATUITAMENTE un consulto e un preventivo.

Il  preventivo di CONDOMINIO LOW COST ti aiuterà a capire qual'è il giusto prezzo del servizio di amministrazione e gestione del tuo condominio.

Mostra il preventivo agli altri condomini e valutate insieme i vantaggi e l'ottimo rapporto qualità/prezzo.

3)Autoconvoca un’assemblea straordinaria

Ai sensi dell’art. 66 per la Disposizione di Attuazione del Codice Civile l'assemblea straordinaria può essere convocata da almeno due condomini che rappresentino almeno un sesto del valore dell’edifici..

Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, senza che l'amministratore provveda alla convocazione,  i condòmini possono provvedere direttamente alla convocazione stessa.

Per far sì che l’assemblea sia valida, occorre:

1. stabilire la data di prima e seconda convocazione 
2. indicare il luogo dove si terrà
3. specificare l’ordine del giorno indicando  «revoca amministratore e nomina nuovo amministratore»
4. apporre la firma di almeno due condomini che rappresentino almeno un sesto del valore dell’edificio.
5. inoltrare la convocazione all’amministratore e a tutti i condomini proprietari

4) Attendi dieci giorni e valuta

1. Se l’amministratore convoca l’assemblea come richiesto in quella sede formalizzerete la revoca del vecchio e la nomina del nuovo amministratore
2. Se l'amministratore non convoca l'assemblea ci penseranno i condòmini a convocare e a riunirsi in assemblea

5) Il nuovo amministratore prende contatti con il vecchio amministratore

Conclusa la riunione, i presenti all’assemblea hanno il dovere di informare tutti i condomini assenti  inviandogli  copia del verbale dell’assemblea.

Invia una copia del verbale anche al nuovo amministratore di condominio. 

Starà a lui prendere i contatti con il vecchio amministratore per il passaggio di consegne, cambio poteri di firma su eventuali conti correnti di condominio e domiciliazione utenze.

È quindi possibile cambiare amministratore di condominio autonomamente, grazie alla legge che lo permette.